Propietario: ¿en qué casos puedes hacer uso de la fianza de alquiler?

Cuando ha decidido rentar su piso o una habitación del mismo, es bueno tener en cuenta el procedimiento y la normatividad que regula el pago de la fianza por parte de su inquilino, en este artículo aclaramos la definición de la fianza de alquiler, sus diferencias con el depósito de garantía y retomamos las causales de retención parcial o total de dicho aval.

Qué es en sí, la fianza de alquiler?

Como punto de partida se debe tener en cuenta que, entre la fianza de alquiler y el depósito de garantía, existe una diferencia que radica en la obligatoriedad, el monto, el procedimiento que se aplica al pactarla y su actualización. Es preciso entender que, a diferencia de la fianza, el depósito de garantía es adicional (opcional) y es el propietario quien decide implantarla o no en el contrato de arrendamiento, es por esto que, el depósito de garantía genera más libertad y se puede hacer uso de éste siempre y cuando no se desconozca la obligación de la fianza de alquiler.

Según el artículo 36 de la ley de Arrendamiento Urbano, la fianza consta de un mes de alquiler en metálico si el arrendamiento es destinado a la vivienda y de dos meses para uso distintos, dicho esto, el depósito de garantía recrea un mecanismo más autónomo para garantizaros el buen desarrollo de la relación entre arrendador/arrendatario frente a un eventual inconveniente en el alquiler de la vivienda, pues al ser demandado por el propietario, se puede convenir entre las partes, sin embargo, no debe sobrepasar los dos meses de renta.

En lo que concierne al procedimiento, la fianza debe depositarse según como estipulen las comunidades autónomas, por el contrario, el depósito podrá pedirse en la forma que se desee y podrá guardarse en cualquier lugar, sin que éste tenga que pasar por un organismo estatal o especializado para ello. Pese a todo lo anterior, no hay lugar a una actualización del depósito de garantía, mientas que, para la fianza de alquiler se contempla la actualización a partir de los 5 primeros años de duración del contrato de alquiler o 7 años si como arrendador, es persona jurídica y también cada vez que se prorrogue el contrato, las partes podrán exigir el incremento o disminución de la fianza.

Pero en realidad, ¿Qué puedo descontar de la fianza?

La fianza es un aval que sirve para proteger a los propietarios en caso de que estos deban incurrir en costos derivados de los daños que un inquilino pueda causar a su alojamiento, está directamente asociada a un anticipo para el financiamiento de diversas reparaciones o la subsanación de cualquier obligación no cubierta por el arrendatario. Para que esta garantía cumpla su cometido, deberá ser entregada solo al finalizar el contrato de alquiler, con un plazo de hasta 30 días después de la entrega de llaves, con el fin de que el arrendador no se quede sin dicha cobertura. Cuando la devolución de fianza de alquiler no se efectué según esta norma, el inquilino podrá proceder a una reclamación de la misma y en caso de tener la razón, el propietario tendrá que devolverla incluso, con los intereses correspondientes.

Y si mi inquilino dejó facturas pendientes de pago?

Para empezar, podemos descontar de la fianza los suministros pendientes de pago como los recibos de agua, luz, gas, internet, entre otros que el inquilino haya utilizado durante su estancia, como es de conocimiento general, no todas estas entidades tienen el mismo periodo, ni la misma fecha de facturación, por lo que, este motivo se puede contemplar a la hora de recurrir a la fianza.

Además, los daños causados por el inquilino durante su estancia, si este no los ha reparado previamente, las modificaciones hechas al inmueble sin permiso del arrendador y el incumplimiento de las condiciones de entrega del inmueble previamente estipuladas en el contrato de alquiler son también causales para utilizar esta garantía. Sin embargo, cabe aclarar que para cualquier utilización de la fianza se deben adjuntar las facturas y soportes a que haya lugar, con el fin de que su uso o retención sea bien argumentada en términos legales.

¿Indemnizaciones, pintura, aseo…?

Para continuar, la ley contempla una indemnización por desistimiento de contrato (artículo 11 de la LAU), si dentro de las cláusulas del contrato de alquiler, las partes han acordado dicha indemnización y la situación cumple con todas las condiciones que se deben presentar para realizarla, el arrendador podrá deducir de la fianza el monto acordado.

Se puede cubrir con la fianza de alquiler, la pintura, un desacuerdo clásico entre propietarios e inquilinos, en este caso, si el arrendatario ha decidido cambiar el color las paredes o ha realizado demasiados hoyos para la acomodación de sus artículos en la pared, se puede argumentar la retención parcial o total de la fianza. También, cuando de limpieza se trata, pueden surgir ciertas diferencias, al dejar un piso o una habitación de alquiler el inquilino debe devolver el alojamiento tan aseado como se pueda, como alguna vez le fue entregado y para esto, es posible que se requiera un inventario de bienes muebles al comienzo del contrato de alquiler, sobre todo, si el piso o la habitación contaba con algunos muebles desde el inicio.

Finalmente, se considera necesario acudir a la norma propia de cada región, pues, en algunas jurisprudencias la fianza de alquiler no podrá ser usada como pago del ultimo mes de renta, considerando que el propietario quedará sin garantía para los motivos anteriormente mencionados en este artículo. Se recomienda también a los propietarios no exceder los plazos de la devolución de fianza de alquiler con el objetivo de finalizar el contrato de una manera amistosa y de evitar el sobrecosto que conlleva el alargamiento injustificado de este procedimiento.